আনন্দবাজার পত্রিকা - বিষয় আশয় | Business News Supplement | Financial News | Property | Investment

থাকবেন বলে নয়। পরে বেচবেন বলেই এখন ফ্ল্যাট বা বাড়ি কিনছেন অনেকে। ঠিক যে-ভাবে মুনাফার মুখ দেখতে শেয়ার, সোনা কিংবা মিউচুয়াল ফান্ড কিনি আমরা। চেষ্টা করি তুলনায় কম দরে সে সব কিনে রেখে পরে মওকা বুঝে তা বেচে দু’পয়সা লাভ ঘরে তোলার। সেই কারণেই বাড়ি বা ফ্ল্যাট আজ আর শুধু মাথার উপরের ছাদ নয়। চড়া রিটার্নের আশায় টাকা ঢালার অন্যতম মাধ্যমও।
ধন্দ কোথায়?
বাসস্থানের পাশাপাশি বিনিয়োগের জায়গা হিসেবেও চাহিদা বৃদ্ধির কারণে ফ্ল্যাটের দাম বাড়ছে হুড়মুড়িয়ে। কলকাতা, দিল্লি, মুম্বই, বেঙ্গালুরু সর্বত্র। একটু ভাল যোগাযোগ আর প্রয়োজনীয় সুযোগ-সুবিধা থাকলেই সেখানে দর বাড়ছে লাফিয়ে-লাফিয়ে। জমি-বাড়ি-ফ্ল্যাট কেনা-বেচার ক্ষেত্রে আন্তর্জাতিক উপদেষ্টা সংস্থা কুশম্যান অ্যান্ড ওয়েকফিল্ডের হিসাব অনুযায়ী, গত পাঁচ বছরে খাস কলকাতাতেই ওই সব সম্পত্তির দাম বেড়েছে অন্তত ১৫ থেকে ২০ শতাংশ হারে।
আর সেই কারণেই দোটানায় পড়ে যাচ্ছেন সাধারণ মধ্যবিত্তরা। একে তো ডাউনপেমেন্টের টাকা জোগাড় করতে গিয়েই মাথার চুল খাড়া হওয়ার জোগাড়। তার উপর চিন্তা থেকে যাচ্ছে পরে সেই ফ্ল্যাট বেচে আদৌ লাভের মুখ দেখা যাবে কি না, তা নিয়ে।
যাঁরা নিখাদ থাকার জন্যই বাড়ি বা ফ্ল্যাট কেনার কথা ভাবছেন, তাঁদের অনেকেই হয়তো পাঁচ-দশ বছর পর প্রথম কেনা দু’কামরার ফ্ল্যাট ছেড়ে উঠে যেতে চান নতুন তিন কামরার ফ্ল্যাটে। তাঁরা ভাবছেন, ফ্ল্যাট কিনতে সুদ সমেত যে বিপুল টাকা গুনব, দশ বছর পর ফ্ল্যাট বেচে পাওয়া টাকার সঙ্গে তার সাযুজ্য থাকবে তো?
আবার যাঁরা শুধুমাত্র লগ্নির পছন্দসই ক্ষেত্র হিসেবে জমি-বাড়ি-ফ্ল্যাটকে বাছছেন, তাঁদের হিসাব আরও সোজাসাপ্টা। তাঁরা জানতে চান, আজ যে-দামে ফ্ল্যাট কিনছি, বছর পাঁচেক পর তার থেকে কতটা বেশি দরে তা বেচতে পারব? ওই টাকা ব্যাঙ্কে রাখলে কিংবা তা ফান্ডে লগ্নি করলে, তুলনায় বেশি রিটার্ন পাওয়া যেত কি না। জানতে চান, এই ফিতের মাপ অনুযায়ী, এই মুহূর্তে কলকাতা বা রাজ্যের অন্য কোথাও (বিশেষত শান্তিনিকেতন, দুর্গাপুর, আসানসোলের মতো সম্ভাবনাময় অঞ্চলে) জমি-বাড়ি-ফ্ল্যাটে টাকা ঢালা কতটা বুদ্ধিমানের কাজ।

কোমর বাঁধুন

ফ্ল্যাট বা বাড়ি কেনা-বেচার ব্যবসা আমাদের দেশে এখনও এতটাই অসংগঠিত যে, কোথায় কোন কারণে সম্পত্তির দাম বাড়ছে-কমছে, চট করে তার হদিশ পাওয়া শক্ত। যে-কারণে মোটা টাকা গুনে ফ্ল্যাট কিনেও পরে সেখানে দর পড়ে যাওয়া অসম্ভব নয়। কিন্তু এ শহরে জমি-বাড়ি কেনা-বেচার সঙ্গে যাঁরা যুক্ত, তাঁদের অধিকাংশই মনে করেন কলকাতায় ফ্ল্যাট বা বাড়ি কেনার এটা বেশ ভাল সময়। অন্তত নিখাদ লগ্নির আতসকাচে তো বটেই।

কলকাতার কোথায় কত?
দামি (প্রিমিয়াম)
এলাকা	দর
দক্ষিণ	৭,৫০০-১৩,০০০
দক্ষিণ-মধ্য	১২,০০০-২২,০০০
দক্ষিণ-পূর্ব	৬,০০০-১০,৫০০
দক্ষিণ-পশ্চিম	১৫,০০০-২৫,০০০
মধ্য	১১,০০০-১৮,৫০০
উত্তর	৬,৫০০-৯,০০০
পূর্ব	৫,০০০-৭,৭৫০
উত্তর-পূর্ব	৪,২৫০-৬,৫০০
* দক্ষিণ: প্রিন্স আনোয়ার শাহ রোড, যোধপুর পার্ক, সাদার্ন অ্যাভিনিউ, হিন্দুস্তান পার্ক, ট্রায়াঙ্গুলার পার্ক, লেক টেরাস ইত্যাদি দক্ষিণ-মধ্য: বালিগঞ্জ, কুইন্স পার্ক, গুরুসদয় রোড, ডোভার লেন ইত্যাদি দক্ষিণ-পূর্ব: ই এম বাইপাস- সায়েন্স সিটি, ক্রিস্টোফার রোড, পঞ্চসায়র ইত্যাদি দক্ষিণ-পশ্চিম: আলিপুর পার্ক রোড, বর্ধমান রোড, বেলভেডিয়ার রোড ইত্যাদি মধ্য: পার্ক স্ট্রিট, ক্যামাক স্ট্রিট, এলগিন রোড, লি রোড, লাউডন স্ট্রিট ইত্যাদি উত্তর: কাঁকুরগাছি, লেকটাউন, ভি আই পি রোড, উল্টোডাঙা, নারকেলডাঙা মেন রোড পূর্ব: সল্টলেক উত্তর-পূর্ব: রাজারহাট, নিউ টাউন
মাঝারি দাম (বাজেট)
এলাকা	দর
দক্ষিণ	৪,০০০-৮,০০০
দক্ষিণ-পূর্ব	২,৮০০-৫,০০০
দক্ষিণ-পশ্চিম	৩,০০০-৫,০০০
উত্তর	৩,০০০-৫,৮০০
উত্তর পূর্ব	২,৭০০-৪,৪০০
** দক্ষিণ: গল্ফগ্রিন, টালিগঞ্জ, লেক গার্ডেন্স, যোধপুর পার্ক ইত্যাদি দক্ষিণ-পূর্ব: অজয়নগর, হাইল্যান্ড পার্ক, প্রিন্স আনোয়ার শাহ কনেক্টার (ই এম বাইপাস), গড়িয়া, নরেন্দ্রপুর ইত্যাদি দক্ষিণ-পশ্চিম: টালিগঞ্জ সার্কুলার রোড, নিউ আলিপুর, বেহালা, জোকা ইত্যাদি উত্তর: যশোহর রোড, শ্যামবাজার, গিরিশ পার্ক, দমদম ইত্যাদি উত্তর-পূর্ব: রাজারহাট ও রাজারহাট চৌমাথা
হাওড়ার কোথায় কত?
মাঝারি দাম (বাজেট)
এলাকা	দর
শিবপুর	৩,০০০-৪,০০০
ডোমজুড়	২,৬০০-৩,০০০
শালিমার	২,৮০০-৩,০০০
বালি	২,৫০০-৩,০০০
বেলুড়	২,৮০০-৩,৫০০
সাঁত্রাগাছি	৩,০০০-৩,৪০০
শালকিয়া	২,৭০০-৩,০০০
আন্দুল	২,৩০০-২,৫০০
* ফ্ল্যাট বা বাড়ির দাম প্রতি বর্গ ফুটে সব হিসেব টাকায় * কলকাতার দর কুশম্যান অ্যান্ড ওয়েকফিল্ডের দেওয়া। হাওড়ার দাম ভিবজিওর রিয়েলটির সঙ্গে কথা বলে পাওয়া। **** সব দরই নির্দেশক মাত্র

কারণ কী?

ফ্ল্যাট-বাড়ির মতো সম্পত্তিতে লগ্নির জন্য অন্যতম সম্ভাবনাময় গন্তব্য হিসেবে কলকাতাকে বেছে নেওয়ার কারণ কী? বিশেষজ্ঞদের মতে, তা হল
• মুম্বই, পুণে, বেঙ্গালুরু, চেন্নাই, গুড়গাঁও, নয়ডার মতো শহরকে কেন্দ্র করে যে-পরিমাণ কল-কারখানা, তথ্যপ্রযুক্তি সংস্থা, ব্যাঙ্ক কিংবা অফিস-কাছারি রয়েছে, কলকাতা এবং তার চারপাশে সে সবের সিকি ভাগও নেই। পুণে বা চেন্নাইয়ের গাড়ি কারখানাই হোক বা বেঙ্গালুরুর তথ্যপ্রযুক্তি এদের সঙ্গে পাল্লা দেওয়ার মতো শিল্পতালুক এখানে এখনও কোথায়?
কিন্তু অর্থনীতির স্বাভাবিক নিয়মই বলে যে, এই অবস্থা চিরকাল স্থায়ী হতে পারে না। বিশেষত কলকাতার মতো শহরে। যেখানে জনসংখ্যা এত বিপুল, দক্ষ মানবসম্পদ এত সুলভ। তা-ছাড়া শুধু এ রাজ্যের নয়, কলকাতা তো সারা উত্তর-পূর্ব ভারতের একমাত্র মেট্রো শহর। তাই আজ-না-হোক কাল শিল্প ও পরিষেবার ভিড় এখানে বাড়বেই। তখন কিন্তু হু হু করে দাম বাড়বে ফ্ল্যাট-বাড়ির। ফলে কষ্ট করে এখন তা কিনে রাখতে পারলে, থাকার ক্ষেত্রে যেমন নিশ্চিন্তি, তেমনই তা লাভজনক লগ্নি হতে পারে ভবিষ্যতের জন্যও।
• এখানে শুধুমাত্র দামি (প্রিমিয়াম) ফ্ল্যাটের দরের চার্ট ছাড়া বাকি সবখানে শুধু মাঝারি দরের ফ্ল্যাট বা বাড়ির দাম উল্লেখ করেছি আমরা। যাতে তা যত বেশি সম্ভব মানুষের আওতায় থাকে। কিন্তু খেয়াল করে দেখবেন, সম্প্রতি বেশি দামের (যা শুরুই হচ্ছে ৭৫ লক্ষ বা কোটি টাকা থেকে) ফ্ল্যাট বা বাড়ি তৈরির বহর এই শহরে কী হারে বেড়েছে। নির্মাণ সংস্থাগুলি জানাচ্ছে, এই সমস্ত ফ্ল্যাট যে হওয়া মাত্র হু হু করে বিকিয়ে যাচ্ছে, এমনটা নয়। কিন্তু তা তৈরির চল হচ্ছে দু’টি কারণে
(১) এ ধরনের আবাসনে ফ্ল্যাট কিনতে আগ্রহ দেখাচ্ছেন অনেক অনাবাসী ভারতীয়। তাঁরা তা করছেন মূলত লগ্নির কথা মাথায় রেখেই।
(২) মনে করা হচ্ছে, অদূর ভবিষ্যতেই বড়সড় বাজার তৈরি হবে এই ধরনের আবাসনের। ফলে ট্যাঁকের জোর থাকলে, এখন থেকেই ফ্ল্যাট কিনে রাখার পরিকল্পনা মন্দ নয়।
• মুম্বই, বেঙ্গালুরুর মতো শহরে শিল্পপতিরা তো বটেই পাঁচ কোটি বা তার বেশি দামের ফ্ল্যাট কেনার ক্ষমতা রাখেন বিভিন্ন কর্পোরেট সংস্থার শীর্ষে থাকা কর্তারাও (সিইও, সিনিয়র ভাইস প্রেসিডেন্ট)। কিন্তু কলকাতায় তেমন কর্পোরেট কর্তার সংখ্যা এখনও অনেক কম। একই ভাবে তুলনামূলক ভাবে কম ৫০ লক্ষ টাকার বেশি দামের ফ্ল্যাট কিনতে সক্ষম মানুষের সংখ্যা। একই যুক্তি প্রযোজ্য মাঝারি দামের (২০-৪০ লক্ষ) ফ্ল্যাটের ক্ষেত্রেও।
কিন্তু অনেকের মতে, বড় মাপের কয়েকটি শিল্প রাজ্যে পা রাখলেই এই ছবিও আমূল বদলে যাবে। তাদের ধারণা, কলকাতার ফ্ল্যাট-বাজার এখনও ঘুমন্ত আগ্নেয়গিরির মতো। যেখানে জমি-বাড়ি-ফ্ল্যাটের দাম এই মুহূর্তে সম্ভাব্য দরের তুলনায় বেশ কিছুটা নীচে। ফলে স্বাভাবিক ভাবেই সময় থাকতে সেখানে টাকা ঢালার পরামর্শ দিচ্ছেন তাঁরা।
• দেশের বিভিন্ন বড় শহরে ফ্ল্যাটের চাহিদা ও জোগানের মধ্যে ফারাক নিয়ে যে-চার্ট এখানে রয়েছে, সেখানে নজর রাখুন। খেয়াল করে দেখুন, মুম্বইয়ে সেই ফারাক মাত্র ৫%। কারণ, নতুন করে বাংলো-বাড়ি-ফ্ল্যাট তৈরির সুযোগ সেখানে প্রায় নেই বললেই চলে। একই ভাবে নতুন করে বাড়ি বা ফ্ল্যাট তৈরির সুযোগ ক্রমশ কমে আসছে রাজধানী দিল্লি সংলগ্ন শহরগুলিতেও। যার মধ্যে রয়েছে নয়ডা, গুড়গাঁও ইত্যাদি।
সেখানে আমদাবাদ, চেন্নাই, হায়দরাবাদ, পুণেতে তা অনেকটাই বেশি। ৬৫ থেকে ৮১% পর্যন্ত। কারণ, শিল্প বা পরিষেবা ক্ষেত্রে নতুন নতুন লগ্নির কারণে ফ্ল্যাট বা বাড়ির চাহিদা সেখানে আকাশছোঁয়া। তার সঙ্গে তাল মিলিয়ে জোগান বাড়ানো সম্ভব না-হওয়ায় দর বাড়ছে তরতরিয়ে।
কিন্তু এদের সবার থেকে কলকাতার হাল অনেকটাই আলাদা। খেয়াল করুন, এখানে চাহিদার তুলনায় জোগানের ঘাটতি এখনও অন্য অনেক শহরের তুলনায় বেশ কম (২৯%)। কিন্তু এ বিষয়ে বিশেষজ্ঞরা মনে করেন, পরে কাজের সুযোগ বাড়লে এই শহরে ফ্ল্যাটের চাহিদা বাড়বে রকেট গতিতে। কিন্তু তার সঙ্গে তাল মিলিয়ে জোগান বাড়ানো সম্ভব হবে না। ফলে তখনই দাম দ্রুত বাড়ার সম্ভাবনা।
• রাজ্যে শিল্পের চাকা ঘুরতে শুরু করলে, এই একই যুক্তিতে দর বাড়বে অনেক জেলা-শহরেও।
তাই রেস্ত থাকলে, নিখাদ বিনিয়োগ হিসেবেও একখানা ফ্ল্যাট বা বাড়ি কিনে রাখা বোকামি হবে না।

জেলায় কোথায় কত?
মাঝারি দাম (বাজেট)
জেলা	শহর	দরএলাকা
দার্জিলিং	দার্জিলিং, কার্সিয়ং, কালিম্পং	২,০০০-২,২০০
জলপাইগুড়ি	আলিপুরদুয়ার	১,৩০০-১,৫০০
ফালাকাটা	—	১,২০০-১,৪০০
কোচবিহার	উত্তর কোচবিহার, তুফানগঞ্জ	১,৬০০-১,৭০০
উত্তর দিনাজপুর	রায়গঞ্জ চাকুলিয়া	১,৭০০-১,৯০০
দক্ষিণ দিনাজপুর	কুমারগঞ্জ, বালুরঘাট, গঙ্গারামপুর, হরিরামপুর	১,৫০০-১,৭০০ ১,৪০০-১,৬০০
মালদহ	মালদহ টাউন, বৈষ্ণব নগর, মানিকচক	২,১০০-২,৫০০ ১,৫০০-১,৭০০
বীরভূম	বোলপুর, শান্তিনিকেতন, সিউড়ি, সাঁইথিয়া, নলহাটি	১,৮০০-২,২০০ ১,৭০০-১,৮০০ ১,৫০০-১,৭০০
মুর্শিদাবাদ	বহরমপুর, জঙ্গীপুর	১,৭০০-২,০০০ ১,৪০০-১,৭০০
বর্ধমান	বর্ধমান টাউন আসানসোল, দুর্গাপুর কালনা কাটোয়া পানাগড়, গলসি	২,৫০০-৩,০০০ ২,২০০-৩,০০০ ১,৪০০-১,৬০০ ১,৫০০-১,৭০০ ১,৬০০-১,৮০০
বাঁকুড়া	বাঁকুড়া টাউন বিষ্ণুপুর	১,৩০০-১,৫০০ ১,৫০০-১,৭০০
পুরুলিয়া	পুরুলিয়া টাউন রঘুনাথপুর আদ্রা	২,২০০-২,৩০০ ২,০০০-২,২০০ ১,৬০০-১,৮০০
নদিয়া	নদিয়া, কৃষ্ণনগর রানাঘাট নবদ্বীপ, চাকদহ কল্যাণী	১,৭০০-২,০০০ ১,৪০০-১,৬০০ ১,৬০০-১,৮০০ ১,৮০০-২,২০০
পূর্ব মেদিনীপুর	কাঁথি তমলুক ঘাটাল, পাশকুঁড়া	২,০০০-২,৫০০ ১,৮০০-১,৯০০ ১,৫০০-১,৭০০
পশ্চিম মেদিনীপুর	খড়্গপুর ঝাড়গ্রাম মেদিনীপুর টাউন	২,০০০-২,৫০০ ১,৬০০-১,৮০০ ১,৫০০-১,৭০০
উত্তর ২৪ পরগণা	বনগাঁ ব্যারাকপুর দমদম খড়দহ	১,৭০০-১,৮০০ ২,২০০-২,৫০০ ২,৫০০-৩,৫০০ ২,২০০-২,৫০০
দক্ষিণ ২৪পরগনা	ডায়মন্ডহারবার রোড জয়নগর বারুইপুর	৩,৭০০-৬,০০০ ১,৪০০-১,৬০০ ১,৭০০-২,০০০
হুগলি	শ্রীরামপুর, চন্দননগর উত্তরপাড়া, কোন্নগর চুঁচুড়া, সিঙ্গুর, আরামবাগ ডানকুনি বৈদ্যবাটি, গুড়াপ	২,০০০-২,২০০ ২,২০০-২,৫০০ ১,৭০০-১,৮০০ ১,৭০০-২,০০০ ১,৬০০-১,৯০০


কোথায় ফারাক কত?
শহর	চাহিদা	জোগান	ঘাটতি (%)
আমদাবাদ	২,৩০,৭০৯	৮০,৪৩৭	৬৫
বেঙ্গালুরু	৪,১২,৮২০	১,৯৭,১৮৪	৫২
চেন্নাই	৩,১৪,৪৪২	৫৯,৯২০	৮১
হায়দরাবাদ	২,৬১,৮৮৩	৮৪,২৬৯	৬৮
কলকাতা	৯৩,৩০৬	৬৬,৫৯২	২৯
নয়ডা, গুঁড়গাও	৭,৭৭,৯১৭	৬,০৬,২৭৪	২২
পুণে	১,৭৯,০১৮	৫২,৯৩২	৭০
মুম্বই	২,২৫,৩৫১	২,১৪,১৯৪	৫

* ফ্ল্যাট বা বাড়ির দাম প্রতি বর্গ ফুটে ** সব হিসেব টাকায়
*** দাম ভিবজিওর রিয়েলটির সঙ্গে কথা বলে পাওয়া। **** এই দর নির্দেশক মাত্র